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par catégorie de biens immobiliers:
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Aigue Marine - Grand Pavois Immobilier -
Vitrine de l'Immobilier
à La Grande Motte 34280
PAR SA GARANTIE
L'expert immobilier FNAIM est garanti en responsabilité civile professionnelle pour toutes ses activités d'expertise.
Nous vous proposons une méthode coopération :
Recherche de la juste valeur par la méthode des comparaisons
Quand le marché immobilier s'emballe avec des prix de cessions régulièrement à la hausse , la recherche de valeur du bien basée sur des ventes comparables, donne un prix de référence à moins de 3 mois qui suit la tendance haussière.
La valeur hypothècaire peut aussi entrainer un sur-estimation du bien si les établissements financiers "poussent" au crédit dans un optimisme général .
La méthode de comparaison doit être corrélée ..
Il a toujours été dit qu'un expert immobilier en valeur vénale devait corréler la méthode de comparaison par :
1) la valeur de rendement ou de rentabilité du capital investi .
2) la méthode dite "promoteur" .
Actuellement nous sommes nettement dans une tendance de retournement du marché immobilier avéré d'une part par un changement de comportement des acquéreurs et d'autre part par le comportement des banques qui se lit déjà dans les durées de commercialisation
L'expertise en valeur vénale doit donner une vue compléte du bien immobilier avec toutes ses composantes technico-économiques
Il a toujours été nécessaire pour donner une estimation sur la valeur des immeubles de tenir compte : - de l'environnement - des superficies foncières , immmoblières,(hors oeuvres nets existants et potentiels) et du plan masse d'implantation . - de l'environnement - conditions d'accès et de services en générales - des servitudes Une plus grande importance doit être donnée à l'interprétation des diagnostiques réglementaires, aux facteurs de confort en générale et au bilan de consommation d'énergie car les technologies passées de production sont entrain de changer radicalement .
Le neuf va donc entrainer de plus en plus des normes de réhabilitation pour l'ancien extremement couteuses en travaux.
Tous les marchés ne sont pas concernés de la même façon ..
Si un bien immoblier correspondant à une clientèle cible en marché très concurrentiel, l'incidence des facteurs exposés ci-dessus peut entraîner un retournement de prix important . Il est alors dangereux de baser l'estimation sur des prix antérieurs .
A l'inverse un bien immobilier "rare" donc hors du marché habituel des agences locales doit être expertisé sur un marché plus étendu dans lequel il est très difficile d'appréhender le marché vrai il faut faire la distinction en valeur vénale et valeur marchande :
Il y a d'une part une expertise contractuelle qui s'impose dans le domaine judiciaire surtout , c'est la valeur vénale.
il y a d'autre part une valeur marchande qui résulte du jeu de la concurrence entre les agents immobiliers en France , de la performance de tel et tel réseau local, français, européen .
La défense du juste prix du bien immobilier va de pair avec la situation économique du pays concerné et une juste appréciation de la destination des locaux et des conditions de réaménagements en fonction de tous les nouveaux besoins solvables des clients qu'il faudra savoir approcher. Il faut alors intevenir tout au long de la campagne commerciale et tenir compte des avis de visites pour si nécessaire réorienter les actions commerciales et ajuster le prix de cession .
…………………………………………….. rappel :
La valeur venale La Charte de l'Expertise en évaluation immobilière élaborée sous l'impulsion de l'Institut français de l'expertise immobilière, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante :
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché, la maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions de marché, sans réserves, avec une publicité adéquate, l'absence de facteurs de convenance personnelle. "
Qui est concerné : Les particuliers, les personnes morales de droit public et de droit privée. "
Quand : Au moment de la cession/acquisition d'un bien à titre onéreux, lors d'une indivision temporaire (succession par exemple), lors d'une liquidation d'actifs, Pour un partage, Pour une déclaration auprés de l'administration fiscale, Autres cas... " Validité dans le temps : Limité. "
Objectif de la mission :
o Se rendre sur les lieux,
o Entendre tous sachants,
o Consulter tous documents utiles,
o Procéder à un relevé des surfaces,
o Apprécier la valeur vénale du bien à l'aide des méthodes propres à l'expertise. "
Pourquoi :
Donner une valeur vénale d'un bien immeuble de façon professionnelle au jour de l'expertise afin de servir ce que de droit. " Texte de référence :
o La Chartre de l'Expertise en Evalution Immobilière (édition juin 2006).
o Décret du 5 novembre 1990 relatif aux compagnies d'assurances. "
Qualité de l'Expert : L'expert est membre de la chambre des experts, expert Immobilier de France FNAIM. L'expert doit accomplir personnellement sa mission, dans les délais recquis avec une obligation de moyen et non de résultat. Il est assuré personnellement pour sa mission.
EDITION
AOUT 2011
JC MENABREA,
Expert FNAIM - Certificateur
00 33 6 11 81 58 87
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Contact
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